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Prêt viager hypothécaire

Qu’est-ce que le prêt viager hypothécaire ?

Sa codification est reprise dans le code de la consommation sous un nouveau chapitre aux articles L 314-1 et suivants de ce Code. Il est défini à l’article L 314-1 du Code de la consommation comme étant :

"Le contrat par lequel un établissement de crédit ou un établissement financier consent à une personne physique un prêt sous forme d’un capital ou de versements périodiques, garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l’emprunteur à usage exclusif d’habitation et dont le remboursement - principal et intérêts - ne peut être exigé qu’au décès de l’emprunteur ou lors de l’aliénation ou du démembrement de la propriété de l’immeuble hypothéqué s’ils surviennent avant le décès."

Mais encore...

Il s’agit donc d’une nouvelle forme de prêt permettant à l’emprunteur d’obtenir des liquidités tout en conservant son pouvoir d’achat puisqu’il n’assumera pas le remboursement de son vivant, en principe.

En effet, le remboursement n’intervient en principe qu’au décès de l’emprunteur, et ne pourra être supérieur à la valeur, au jour du décès de l’emprunteur, de l’immeuble donné en garantie.

Cependant, en cas d’aliénation, à titre gratuit ou onéreux, de la toute propriété ou de la propriété démembrée, le créancier hypothécaire peut, dans certains cas précis, exercer son droit de suite ou se prévaloir de son pacte commissoire (L’art. L 314-14 du même Code).

De son côté, l’emprunteur a la faculté de rembourser ce prêt par anticipation (L’art. L 314-10 à 12 du dit Code)

Les conditions du prêt viager hypothécaire

  • Le créancier ne peut être qu’un professionnel.
  • Le débiteur ne peut être qu’une personne physique.
  • Le remboursement du capital et des intérêts n’est en principe exigible "qu’in fine".
  • La garantie est une hypothèque qui ne peut concerner qu’un bien immobilier à usage exclusif d’habitation (il ne s’agit pas que de la résidence principale) appartenant à l’emprunteur (pas de cautionnement hypothécaire possible).
  • La cause du prêt ne peut pas être professionnelle.

Ce nouvel outil a donc un champ d’application très délimité, en raison de son objectif : il s’agit de permettre aux particuliers à l’âge avancé de transformer du solide en liquide.... C’est en tout cas le sens voulu et l’utilisation souhaitée par le législateur.

Le prêt viager hypothécaire ne peut être consenti que par acte notarié

La grande originalité du contrat réside dans le montant plafonné de la dette due au créancier au terme du contrat.

La dette ne pourra jamais excéder la valeur de l’immeuble appréciée à l’échéance du terme. C’est à dire que le prêt viager hypothécaire ne pourra pas être de lui même à l’origine d’une succession in mali. Cependant, si cette dette est inférieure à la valeur de l’ immeuble dont le créancier a mis en jeu la garantie, les héritiers bénéficient de la différence (Art. L 314-9).

Les héritiers peuvent payer la dette (Art. L314-13) plafonnée à la valeur de l’immeuble estimée au jour de l’ouverture de la succession. Il ne s’agit cependant pas d’une obligation.

Au premier décès des emprunteurs, en principe, le prêt n’est pas exigible. C’est ainsi que le conjoint survivant pourra bénéficier de ses droits, notamment de son droit viager au logement.

Cependant, si la dévolution successorale entraîne un démembrement de propriété du bien hypothéqué (bien indivis ou de communauté dont partie revient en nue-propriété aux enfants et en usufruit au conjoint co-emprunteur), il nous semble que l’article L 314-14 s’applique entraînant alors un risque d’exigibilité immédiate en cas de contestation de la valeur proposée au créancier par les héritiers du 1er défunt.

Il nous semble donc prudent d’alerter l’emprunteur dans cette hypothèse sur les conséquences du viager hypothécaire pour son conjoint survivant : risque de perte du droit viager au logement si le créancier impayé poursuit en application de l’article L 314-14, ainsi que son conjoint lui-même s’il intervient en application de l’article 215 du Code civil.

L’intérêt du prêt viager hypothécaire

Quoi qu’il en soit, ce prêt viager hypothécaire présente l’intérêt de permettre de dégager des liquidités dans deux perspectives essentielles :

  • dégager des liquidités en fin de vie
    Elle répond à une prospective sociale mais la Banque de France souligne cependant « qu’il existe un certain risque de voir des personnes âgées dilapider quelque peu leur bien par ce moyen ». Il s’agit d’une réalisation anticipée d’un capital dont l’emprunteur n’aura pas nécessairement conscience puisque le remboursement de la dette doit s’effectuer en principe à son décès. Ce crédit peut également mettre en péril la vocation successorale du conjoint survivant.Il peut enfin grever très sérieusement la situation des héritiers autres que le conjoint. C’est pourquoi il convient de ne l’envisager qu’avec prudence, en attirant l’attention de l’emprunteur sur ces conséquences.
  • dégager des liquidités à des fins de transmission patrimoniale
    Il s’agit ici d’utiliser le viager hypothécaire comme un outil de transmission du patrimoine permettant de dégager des liquidités pour payer les frais et droits de transmission d’une partie d’un patrimoine immobilier ou de diversifier les placements en transférant sur une épargne mobilière les liquidités dégagées du patrimoine immobilier. Les risques sont ici moindres car il ne s’agit pas d’anticiper la réalisation et la consommation d’un capital mais d’en anticiper sa transmission.

Pour un conseil personnalisé sur le prêt viager hypothécaire, contactez votre Notaire.

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