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Fiscalité en immobilier : Plus-values immobilières

Fiscalité en immobilier : Personnes imposables

Les plus-values réalisées lors de la cession d’immeubles, de droits portant sur ces immeubles, de parts de sociétés à prépondérance immobilière sont soumises au régime d’imposition des plus-values des particuliers lorsqu’elles sont réalisées à titre occasionnel par des personnes physiques ou par certaines sociétés (articles 8 à 8 ter du CGI).

La cession d’un immeuble par un retraité ou un invalide, disposant de ressources modestes (plafonds réglementés), n’est pas soumise à l’impôt sur la plus-value.

Un mode particulier d’imposition est prévu pour les contribuables non domiciliés fiscalement en France (lien avec la fiscalité des non résidents).

Fiscalité en immobilier : Opérations imposables

Seules sont imposables les plus-values réalisées lors d’une cession à titre onéreux.

Fiscalité en immobilier : Biens imposables

  • Les immeubles (bâtis ou non bâtis) ou les droits relatifs à des immeubles (usufruit, nue-propriété, servitudes, etc.) ;
  • Les parts de sociétés à prépondérance immobilière (sociétés dont l’actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles non affectés à leur propre exploitation).

Fiscalité en immobilier : Biens exonérés

  • Les immeubles constituant l’habitation principale du cédant au jour de la cession ainsi que leurs dépendances immédiates et nécessaires ;
  • Les immeubles pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation lorsque la condition de remploi est satisfaite ;
  • Les immeubles échangés dans le cadre d’opérations de remembrement ou assimilées ;
  • Les immeubles dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 € ;
  • Les immeubles détenus depuis plus de 15 ans.
  • Une exonération particulière est prévue en faveur de certains contribuables non-résidents ;
  • Sous certaines conditions, les titres de sociétés à prépondérance immobilière qui mettent, en droit ou en fait, gratuitement un logement à la disposition de l’associé cédant qui l’occupe à titre d’habitation principale ; les titres détenus depuis plus de 15 ans.

Fiscalité en immobilier : Calculs de la plus-value

  • Détermination de la plus-value brute : La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.
  • Prix de cession : Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte :
    • Il est majoré de certaines charges et indemnités (exemple : indemnités d’éviction versées au locataire par l’acquéreur pour le compte du vendeur) ;
    • Il est réduit sur justificatif du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais, définis par décret, supportés par le vendeur (exemples : commission versée à un intermédiaire, frais de mainlevée) ;
  • Prix d’acquisition : Le prix d’acquisition à retenir est le prix effectivement payé par le vendeur, tel qu’il a été stipulé dans l’acte. Il est majoré d’un certain nombre de frais et de dépenses diverses limitativement énumérés :
    • Frais afférents à l’acquisition à titre gratuit y compris les droits de mutation à titre gratuit ;
    • Frais afférents à l’acquisition à titre onéreux retenus soit pour leur montant réel sur justification, soit forfaitairement pour les immeubles (à l’exclusion des meubles et des parts). Dans ce dernier cas, ils sont fixés à 7,5 % du prix d’acquisition ;
    • Dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, de rénovation ou d’amélioration retenues soit sous certaines conditions pour leur montant réel, soit forfaitairement à 15 % du prix d’acquisition à la condition que le contribuable cède le logement plus de cinq ans après son acquisition ;
    • Frais de voirie, réseaux et distribution imposés par les collectivités territoriales ou leurs groupements dans le cadre du plan d’occupation des sols ou du plan local d’urbanisme.
  • Calcul de la plus-value imposable
    • Abattement pour durée de détention : La plus-value brute est réduite d’un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième pour les immeubles et les parts de sociétés à prépondérance immobilière.
    • Moins-value : La moins-value brute n’est en principe pas prise en compte sauf, sous certaines conditions, en cas de vente d’un immeuble acquis par fractions successives.
    • Abattement fixe : Un abattement fixe de 1 000 € est appliqué sur la plus-value brute, corrigée le cas échéant de l’abattement pour durée de détention et des moins-values imputables.

Fiscalité en immobilier : Impôts et prélèvements sociaux dus

Le contribuable qui cède un immeuble est imposable :

  • à l’impôt sur le revenu afférent à la plus-value au taux proportionnel de 16 %,
  • aux prélèvements sociaux, soit au 1er janvier 2005, un taux global de 11%.

Fiscalité en immobilier : Obligations déclaratives et de paiement

L’impôt sur le revenu afférent à la plus-value réalisée est déclaré et payé :

  • à la conservation des hypothèques lors de la cession d’un immeuble ou de droits relatifs à un immeuble,
  • à la recette des impôts lors de la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière.

Demandez conseil à votre Notaire pour déterminer vos obligations en matière de législation réglementaire sur les plus-values immobilières et en général sur la fiscalité en immobilier.

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